Logo
  • Achtergrond
  • 9 maart 2018
  • Joekie F.M. Brons MRE MRICS RVV RT

Onderhoudskosten: wie neemt wat voor zijn rekening?

Een terugkerend aspect binnen het beheer van vastgoed zijn de onderhoudskosten. Welke kosten komen voor rekening van de verhuurder? En heeft de verhuurder eigenlijk een herstelplicht? Dit artikel geeft u antwoord op deze vragen rondom onderhoudskosten.
Beeld Onderhoudskosten: wie neemt wat voor zijn rekening?

Voor de verhuurder geldt dat hij alle gebreken aan de verhuurde zaak moet verhelpen, met uitzondering van reparaties die voor rekening van de huurder komen. Onder het begrip 'gebrek'  valt elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. Dit kan zijn op de stoffelijke toestand van het gehuurde, zoals bijvoorbeeld een lekkend dak, een slecht functionerende c.v., maar kan ook betrekking hebben op niet-materiële gebreken zoals de aanwezigheid van ongedierte of een wettelijk voorschrift dat het beoogde gebruik beperkt of onmogelijk maakt.

De verplichting van de huurder is het verrichten van 'kleine herstellingen' aan de gehuurde zaak. Hieronder vallen de herstellingen die nodig zijn ten gevolge van een normaal gebruik van het gehuurde. Kosten die voortkomen uit nalatigheid of schuld van de huurder zijn ook voor diens eigen rekening.

Verdeling van onderhoud?

De regels met betrekking tot de verdeling van onderhoud zijn van aanvullend recht, behalve bij de verhuur van woonruimte. Daar kan niet van de wettelijke verdeling van het onderhoud worden afgeweken. Dit kan alleen als het gaat om gebreken aan veranderingen die de huurder zelf heeft aangebracht. Ten aanzien van middenstandsbedrijfsruimte en kantoorruimte kan dus een andere onderhoudsverdeling worden afgesproken.

Aanpassingen om de brandveiligheid van een pand te verbeteren waardoor de huurder zijn beroep brandveilig kan uitoefenen, zoals het aanbrengen van rookmelders en brandblusapparaten, is de verantwoordelijkheid van de huurder. Gaat het om meer ingrijpende maatregelen, zoals bouwkundige aanpassingen, dan is de verhuurder daarvoor verantwoordelijk.

Herstelplicht

De verhuurder heeft een herstelplicht: hij is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij herstel fysiek onmogelijk is of als er sprake is van een wanverhouding tussen kosten en toegevoegde waarde. Een enkele mededeling van de huurder waaruit blijkt dat deze herstel verlangt is voldoende. Voor alle huurovereenkomsten geldt dat het niet mogelijk is om de verplichting tot verhelpen ten nadele van de huurder weg te contracteren voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Wat woonruimte betreft kan er sowieso niet van deze herstelplicht worden afgeweken, tenzij het om herstellingen gaat aan wijzigingen die huurder zelf heeft aangebracht.

Kan de huurder zelf tot onderhoud overgaan en de kosten aan de verhuurder in rekening brengen? De huurder kan de gebreken zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover redelijk, op de verhuurder verhalen, dan wel deze kosten in mindering brengen op de huurprijs. Deze acties zijn alleen mogelijk als de verhuurder met het verhelpen van de gebreken in verzuim is. Dit betekent dat de huurder de verhuurder schriftelijk dient te sommeren zijn verplichtingen binnen een bepaalde termijn na te komen. Indien herstel binnen deze termijn uitblijft is de verhuurder in verzuim. Voor alle huurovereenkomsten geldt dat van deze bepaling niet kan worden afgeweken.

Op zoek naar de antwoorden op bijna 100 vragen op het gebied van Vastgoed en huur? Download dit e-book.

Producttips