Logo
  • Opinie
  • 1 maart 2021

Verlaging van de huurprijs vanwege Covid-19: belangrijke aandachtspunten

Partijen hebben in het Nederlandse huurrecht een grote mate van contractsvrijheid als het gaat om de verhuur van bedrijfsruimte. Verhuur van kantoorruimte (7:230a BW) wordt, op de wettelijke ontruimingsbescherming na, hoofdzakelijk ingevuld door wat partijen vastleggen in de huurovereenkomst. Verhuur van winkel- en horecaruimte (7:290 BW) is iets meer gereguleerd, maar over het algemeen kunnen de verhuurder en huurder van veel wettelijke bepalingen afwijken. Vóór Covid-19 was de huurprijs slechts onder bepaalde en bijzondere omstandigheden te wijzigen.

Covid-19 heeft ook impact gehad op het huurrecht. Na de eerste verplichte winkelsluiting in maart klopten veel huurders bij hun verhuurder aan met het verzoek om (tijdelijke) huurkorting of het opschorten van de huurbetalingen. Daarbij werd vaak gewezen op de huurrechtelijke gebrekenregeling (7:204 BW), onvoorziene omstandigheden (6:258 BW) en werd er een meer algemene beroep op de redelijkheid en billijkheid gedaan.

Jurisprudentie

Meerdere rechters hebben het afgelopen jaar op verschillende wijze het verzoek tot huurprijsvermindering beoordeeld. Dat leverde een verdeeld beeld op. Inmiddels is er een enigszins vaststaande lijn uit de rechtspraak te destilleren. Zowel het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2020:2604) als de Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2021:461) oordeelden recentelijk dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid kwalificeert, en daardoor vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. De hoogte van de huurkorting is sterk afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval.

Wat te doen als huurder?

Als je als huurder een verzoek tot huurverlaging wilt doen, dan heeft dat dus kans van slagen. Wel is het zaak om een voorstel goed te onderbouwen en de precieze stand van zaken in kaart te brengen. Uit een uitspraak van de Rechtbank Gelderland (ECLI:NL:RBGEL:2021:479) volgt dat ontvangst van overheidssteun (Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) een rol speelt bij de beoordeling van het verzoek tot huurverlaging. Het is aan te raden om de volgende zaken goed voor te bereiden:

  • Overzicht van teruggelopen omzet (ten opzicht van vorig jaar of eerdere kwartalen);
  • Overzicht van aangevraagde en (te) ontvangen overheidssteun (o.a. TVL);
  • Belangrijk is ook of er sprake is van een (gedeeltelijke) gedwongen sluiting van het gehuurde op grond van overheidsmaatregelen;
  • Een voorstel (in brief) aan de Verhuurder opstellen, met onderbouwing en overleggen van bewijsmiddelen (omzetcijfers, winst- en verliesrekening, vooruitzichten etc.);

Wat te doen als verhuurder?

Uit de recente rechtspraak volgt dat je als Verhuurder gehouden kunt zijn om een huurkorting toe te passen. Het is zaak om maatwerk te bieden. Daarbij is van belang om het verzoek van de Huurder zorgvuldig te beoordelen. Daarbij spelen onder meer de volgende aspecten een rol:

  • Vraag een overzicht van de omzetcijfers en winst- en verliesrekening op en bestudeer deze grondig;
  • Vraag een overzicht van de aangevraagde en de (te) ontvangen staatssteun;
  • Breng de maandelijkse kosten van het pand in kaart (hypothecaire lasten, g/w/e etc.);
  • Houd rekening met het betalingsgedrag van de huurder vóór de coronacrisis;
  • Doe onderzoek naar de succeskansen van de huurder (uitstel vs. afstel?). Is de huurder met tijdelijke huurprijsvermindering geholpen?
  • Doe onderzoek / laat onderzoek doen naar huurprijzen van vergelijkbare panden en afspraken tussen verhuurders en huurders in vergelijkbare situaties.
  • Leg (betalings)afspraken vast in een duidelijke en ondubbelzinnige vaststellingsovereenkomst of een addendum bij de huurovereenkomst.

Producttips

Volg F-Facts

Word gratis lid en ontvang op dinsdag en donderdag het laatste facility nieuws in uw mailbox! Én als lid krijgt u ook toegang tot exclusieve online artikelen.

Word lid van F-Facts Facility Platform