Logo
  • Opinie
  • 28 oktober 2013

5 redenen waarom de kantorenmarkt een huurdersmarkt blijft

Begin juli 2013 kwamen twee van de landelijke makelaarskantoren met – althans voor de aanbiedende kant van de markt - versoberend nieuws over de situatie op de kantorenmarkt. DTZ Zadelhoff wist ons te vertellen dat in de eerste helft van 2013 het aanbod op de markt 8 miljoen m² heeft bereikt en dat leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt bijna 15% bedraagt. Dynamis op haar beurt kwam met een vergelijkbaar verhaal, waarin vooral de nadruk werd gelegd op de daling die de gemiddelde huurprijs heeft afgelegd.

Terwijl deze twee gerenomeerde partijen sterk verschillen in hun respectievelijke cijfermatige onderbouwingen, is het duidelijk dat er iets aan de hand is in de kantorenmarkt . Reden voor REDEPT om de structurele situatie op de kantorenmarkt tegen het licht te houden en te concluderen dat de huurdersmarkt inmiddels een vast gegeven is die waarschijnlijk in de lengte van jaren zelfs nadrukkelijker wordt. Wij zetten 5 redenen op een rij om onze veronderstelling te onderbouwen.

1. De vergrijzing

Nederland vergrijst, en snel. De ‘babyboomers’ gaan in toenemende mate met pensioen en laten lege bureaus achter. Worden die dan niet gelijk door nieuwe instromers tot de arbeidsmarkt gevuld? Gedeeltelijk ongetwijfeld, maar interessant is de bevolkingsprognose van het CBS waarin geprognosticeerd wordt dat er tussen 2012 en 2025 een afname van de totale beroepsbevolking (20-65) met 150.000 gaat plaatsvinden.

In het DTZ rapport ‘Nederland Compleet’ van juli 2013 lezen wij dat in 2012 het aantal kantoorbanen 2.280.800 bedroeg. Afgezet tegen de cijfers afkomstig van het CBS - een totale beroepsbevolking van ca. 6.973.000 over dezelfde periode - mogen wij aannemen dat ongeveer 33% van de beroepsbevolking achter een bureau werkt.

Volgens het ‘Jaarbericht Kantoren 2012’ van de NFC Index neemt de gemiddelde werkplek 20 m² verhuurbare vloeroppervlakte in gebruik. Als wij deze gegevens toepassen op de door de CBS voorspelde krimp in de beroepsbevolking, kunnen wij veronderstellen dat in de komende 12 jaar de afname in kantoorbanen door vergrijzing alleen al circa 50.000 zal bedragen. Dit betekent dat er 1 miljoen m² leegstaande kantoorruimte bij komt. Een toename van 14% ten opzichte van 2012. Dat gaat er overigens nog vanuit dat elke werkplek door slechts één FTE wordt bemand.

2. Het Nieuwe Werken

Tegenwoordig wordt deze term geplakt op alle manieren van flexwerken die je je kunt bedenken. Ook al is het effect op huisvesting in beginsel een voortvloeisel van HNW en geen doel op zich, het feit dat elke toepassing ervan leidt tot afname van de vraag naar kantoorruimte is niet te ontkennen.
Empirische informatie over het effect van HNW op ruimtegebruik is schaars, eveneens als concrete informatie over het aantal organisaties die HNW al daadwerkelijk hebben ingevoerd. Echter, anekdotisch wordt overal beweerd dat het invoeren van HNW een ruimtereductie van 30-40% als gevolg kan hebben. In de ‘Nationale HNW Barometer 2012’ van de Rotterdam School of Management wordt het volgende beeld geschetst op basis van de uitkomsten van hun onderzoek naar 500 Nederlandse bedrijven.

  2012 2013
HNW niet belangrijk / niet ingevoerd  11% 5%
Orientatie / voorbereiding op invoering HNW 46% 42%
Pilots / gedeeltelijk invoering HNW 25% 40%
Volledige integratie van HNW 18% 13%

Dit geeft een schrikbarend beeld mocht je aan de aanbodzijde van de markt actief zijn. Maar liefst 82% van de ondervraagden gaven aan actief te overwegen HNW in te voeren. Dat HNW - oftewel flexibel werken - tot ruimtereductie leidt, staat inmiddels niet meer ter discussie. In het geschetste scenario wordt dus 82% van de resterende kantoorvoorraad in gebruik onderhevig aan HNW waardoor 30-40% ervan niet meer nodig is. Dat betekent dat van de volgens de cijfers van DTZ circa 41 miljoen m² die thans in gebruik is, tussen 10 en 13 miljoen m² zal worden afgestoten. Dat zou dan betekenen dat de leegstand tot boven de 40% zal oplopen. In mei 2013 werd de totale functionele leegstand door AOS Studley al becijferd op 27%. Met nog twaalf jaar te gaan met de geprognotiseerde krimp van werkgelegenheid, nog expirerende huurovereenkomsten en invoering van HNW kan het dus best eens waarheid worden.

3. De veranderende arbeidsmarkt

Los van de toenemende werkloosheid, wordt een structurele verandering op de arbeidsmarkt geconstateerd - de beweging naar flexibilisering. In het rapport ‘Dynamiek op de Nederlandse arbeidsmarkt: de focus op flexibilisering’ van het CBS en TNO wordt vermeld dat tussen 2001 en 2012 het aandeel werknemers met een flexibele arbeidsrelatie is toegenomen van 12 tot 16%. Tevens is het aandeel van zelfstandigen zonder personeel (zzp’ers) van 7 naar 10% gestegen. Er wordt ook opgemerkt dat conjuncturele omstandigheden een beperkt effect hebben op de omvang van de flexibele schil.

Wat betekent dit voor de vraag naar kantoorruimte? Het simpelweg flexibiliseren van arbeidscontracten hoeft niet per se te betekenen dat de vraag navenant veranderd. De toename van zzp’ers heeft daarentegen wel een duidelijk effect. Elke nieuwe zzp’er die bureaugebonden werkzaamheden uitvoert betekent circa 20 m² minder vraag naar kantoor door organisaties. Dat verlies wordt niet één op één gecompenseerd door de zzp’ers zelf. Als deze tendens zich doorzet in hetzelfde tempo, dan komen er elk jaar circa 20.000 zzp’ers bij. Als maar de helft daarvan bureauwerkzaamheden verricht en de helft dáárvan thuis gaat werken, dan betekent dat een verdere afname in de vraag naar kantoorruimte van circa 100.000 m² per jaar.

Wat REDEPT in de praktijk ziet is een toenemende vraag naar (en aanbod van) flexibele huisvestingsoplossingen. Voor de organisatie die via de flexibele schil in- en uitademt, bieden flexibele kantorenconcepten het antwoord. De nieuwe aanwas van ‘kleine’ kantoorgebruikers gaat echter geen vaste hoeveelheid vierkante meters meer afnemen voor perioden van 5 jaar op basis van een ROZ huurovereenkomst.

Van de gunstige kant bekeken betekent de toename van flexibele kantoren wel een positieve impuls voor de markt. Echter, de wilde variatie aan formules zorgt voor extra concurrentie met traditionele aanbieders. Dit zal ongetwijfeld leiden tot verdere concurrentie als nieuwe aanbieders tegen elkaar én de traditionele aanbieders concurreren. Alhoewel? In toenemende mate zien we ook de traditionele aanbieders de markt van flex-oplossingen betreden: NSI met Het Nieuwe Kantoor, Annexum met FlexOffiz en Merin werkt inmiddels aan een eigen concept.

4. De vastgoedmarkt zelf

Al sinds 2008 verkeert de vastgoedmarkt in crisis-modus. De onderliggende oorzaak is het dichtdraaien van de geldkraan door de banken waardoor de excessen van de vette jaren nog lang niet uit het systeem zijn verwerkt. Kenmerkend is het aantal grootschallige faillissementen (Eurocommerce, TCN, e.d.) en de sterk afgeprijsde verkoop van onroerend goed (Uni-Invest portefeuille, Regulusweg te Den Haag, Quadrant te Diemen). Beide fenomenen leiden tot situaties waar - vanwege de genomen verliezen – de nieuwe aanbieders in staat zijn om fors in huurprijzen en incentives te concurreren.

De vraag is uiteraard, waar deze ‘race to the bottom’ eindigt? Op 21 juni 2013 stelde De Nederlandsche Bank nog dat: “Gelet op de huidige lage-rente omgeving, de moeizame economische situatie en dalende vastgoedprijzen, banken alert zullen blijven op de risico’s ten aanzien van de vastgoedportefeuille” (bron: Vastgoedmarkt.nl). DNB verwacht dat de banken nog veel grotere verliezen zullen gaan lijden op hun vastgoedleningen. Dit gaat onvermijdelijk lijden tot een neerwaartse druk op vastgoedwaarden en de daaruit voortvloeiend bereidheid van aanbieders om huurders te behouden en aan te trekken tegen zeer voordelige voorwaarden. Echter: Op de Expo Real in München werd alweer gefluisterd dat de markt weer aantrekt. Er is weer meer geld beschikbaar om belegd te worden in Nederlands vastgoed. Omdat Nederlands vastgoed ‘relatief goedkoop’ is in vergelijking met het buitenland, groeit de interesse van buitenlandse partijen en dalen de aanvangsrendementen alweer. Deze ontwikkeling wordt dus louter gestuwd door het beschikbare beleggingsgeld en niet door de intrinsieke kwaliteit van de vastgoedmarkt zelf. De geschiedenis lijkt zich in dit opzicht wel erg snel te herhalen. De keerzijde hiervan is echter wel dat bij dalende aanvangsrendementen de incentives voor huurders als wetmatigheid omhoog gaan.

5. De terugtredende overheid

Los van het feit dat de overheid, veruit de grootste kantoorgebruiker van het land, zelf op vrijwel alle niveaus driftig mee doet aan het reduceren van het aantal eigen werkplekken, geeft dit kabinet niet thuis op het gebied van de leegstandsproblematiek. Men hoeft niet in de richting van de overheid te kijken voor een (bijdrage aan) de oplossing.
Wel heeft een aantal grote gemeenten een ‘kantorenloods’ in het leven geroepen om eigenaren te ondersteunen die hun kantorenbezit in een andere bestemming willen veranderen. Maar dit lijkt toch een druppel op een gloeiende plaat.

Waar overheid wel mee bezig is, is het besparen op kantoorruimte. Minister Blok heeft recentelijk de intenties van het Rijk benadrukt, waarbij de kantoorruimte tussen nu en 2020 met 30% wordt verminderd. De overheid gaat zich met name terugtrekken uit huurpanden. In 2020 zal 70% van de portefeuille van het Rijk in eigendom zijn ten opzichte van de huidige 55%. Het gaat dus met name ‘de markt’ raken.

Het Convenant Leegstand Kantoorruimte lijkt een stille dood gestorven te zijn. Het moest vooral een oplossing zijn gedragen door alle partijen, met sloopfonds en al. Maar de offers voor de deelnemers zijn te groot, het commitment te zwak en het becijferde effect te beperkt. Verhuurders die in de juiste panden hebben geinvesteerd, willen niet bijdragen aan verhuurders die het kansloze vastgoed hebben gekocht (om in termen van DTZ te spreken). Dan liever de concurrentie tot ‘de dood’ erop volgt.

Feest voor de huurders

Het lijkt er dus op dat het de komende jaren feest zal zijn voor huurders. Duidelijk is dat de huurprijzen zullen blijven dalen en de incentives zullen nog steeds nodig blijven wanneer wanhopige kantoreneigenaar elkaar de tent uitvechten om de schaarse huurders vast te leggen. REDEPT vindt deze conclusie echter te voorbarig en wel om een aantal redenen.

Allereerst wordt het telkens duidelijker dat de kantorenmarkt zich aan het segmenteren is. De verschillen in leegstand tussen diverse submarkten is schrijnend. Zo zou Delft voorop lopen met een leegstand van maar 7%, terwijl aan de andere kant van het spectrum Capelle aan den IJssel de koploper is in lege kantoren met bijna 30%. Ook in regionaal verband zijn dit soort verschillen te zien: Amsterdam bijvoorbeeld, waar de leegstand op de Zuidas onder de 8% is gedoken en in Amstelveen richting de 28% oploopt. Kies je dus als gebruiker voor de Zuidas, wordt je de komende jaren geconfronteerd met een gebrek aan aanbod en een assertieve houding van de verhuurders. Zoek maar eens ruimte een paar kilometer verderop en de rode loper wordt voor je uitgerold. Door alle eerder geschetste perikelen wordt er selectief geïnvesteerd in commercieel vastgoed. Je ziet daarmee dat de verhouding ‘geschikt aanbod’ ten opzichte van ‘verouderd vastgoed’ telkens kleiner wordt. Het totale aanbod mag dan wel omvangrijk zijn, maar het geschikte aanbod schommelt rond frictieniveau.

Met regelmaat ervaart REDEPT dat de beste vastgoeddeal niet altijd de meest geschikte huisvestingsoplossing is. Het is heel makkelijk om een financieel voordelige transactie te onderhandelen. Dit gaat echter voorbij aan het feit dat diverse verhuurders in een wanhopige situatie verkeren. Als ze bijvoorbeeld heel veel incentives hebben ‘weggegeven’ in de strijd om de huurder binnen te halen, is het goed mogelijk dat er onvoldoende liquiditeit resteert om fatsoenlijk onderhoud te plegen. Als gebruiker zit je dan misschien lekker goedkoop, maar met klagende werknemers als gevolg van achterstallig installatieonderhoud schiet je er niet veel mee op. 

Een huurdersmarkt blijft het, op enkele gewilde markten na. Echter, laat je als gebruiker altijd professioneel adviseren. Ook met een toenemende druk op kosten in de eigen organisatie is het maar al te verleidelijk in te gaan op de financiële deals die voor het oprapen liggen. Laat je je niet met een slechte huisvestingsoplossing opgezadeld worden.

Producttips

Volg F-Facts

Word gratis lid en ontvang op dinsdag en donderdag het laatste facility nieuws in uw mailbox! Én als lid krijgt u ook toegang tot exclusieve online artikelen.

Word lid van F-Facts Facility Platform