Logo
  • Achtergrond
  • 10 maart 2002
  • Frank van Duijn en Gerard van Wijhe

De universiteitscampus als business park

De concurrentiestrijd tussen universiteiten neemt als gevolg van verschillende ontwikkelingen sterk toe. Er ontstaat druk op zowel financieel als kwalitatief terrein. Vele middelen zijn reeds gebruikt in de concurrentiestrijd. Eén middel is niet of nauwelijks gebruikt en ontwikkeld: de universiteitscampus als businesspark. Het exploiteren van de campus als business park kan talloze voordelen opleveren: financiële, synergetische, marketing-technische en organisatorische voordelen.

De concurrentiestrijd tussen universiteiten neemt als gevolg van verschillende ontwikkelingen sterk toe. Er ontstaat druk op zowel financieel als kwalitatief terrein. Vele middelen zijn reeds gebruikt in de concurrentiestrijd. Eén middel is niet of nauwelijks gebruikt en ontwikkeld, de universiteitscampus als business park. Het exploiteren van de campus als business park kan talloze voordelen opleveren: financiële, synergetische, marketing-technische en organisatorische voordelen. Dit artikel geeft richting aan de (verdere) ontwikkeling van het facilitair bedrijf van universiteiten en de rol van de universiteitscampus daarin.

Concurrentiestrijd en vastgoed

De laatste jaren is sprake van een toename van de concurrentie tussen universiteiten, zowel nationaal als internationaal. De invoering van het angelsaksische bachelor-master-model zal dit in de nabije toekomst nog versterken. De Nederlandse universiteiten krijgen hiermee immers een internationaal herkenbaar opleidingsprofiel. Aangezien de financiële bijdragen van de overheid steeds verder worden beperkt, zijn universiteiten genoodzaakt zelf inkomstenbronnen aan te boren om hun activiteiten te kunnen bekostigen. Ze zullen daarom naar verwachting bedrijfsmatiger, meer op financiën gericht en marktconform gaan opereren. In deze strijd zijn de universiteiten naarstig op zoek naar middelen om zichzelf te kunnen profileren.

Universiteiten zullen bedrijfsmatiger, meer op financiën gericht en marktconform gaan opereren

Eén van de middelen die geschikt zijn om dit doel te bereiken, is het vastgoed van de universiteit: de campus. Deze kan een middel worden in de onderlinge concurrentieslag en kan een bijdrage leveren aan het verbeteren van de financiële positie van de universiteit. Het aanzien van de universiteit wordt voor een groot deel bepaald door het vastgoed. De vele hectares grond die sommige universiteiten bezitten, bieden bovendien mogelijkheden voor bedrijven om zich in de directe nabijheid van de universiteit te vestigen. De daaruit voortkomende symbiose kan tot een vorm van ‘kruisbestuiving' leiden.

Het aanzien van de universiteit wordt voor een groot deel bepaald door het vastgoed

Voordat een universiteit de campus adequaat kan inzetten om bepaalde (strategische) voordelen te behalen, dienen een aantal vragen beantwoord te worden:

  • hoe kan een universiteit met nieuwe faciliteiten werk-, leer- en onderzoeksprocessen optimaal ondersteunen?
  • hoe kan de Universiteit hierbij profiteren van externe ontwikkelingen?
  • hoe kan de campus hierbij een strategisch instrument worden?

Een korte geschiedenis

FiguurMet ingang van 1995 zijn de universiteiten eigenaar geworden van het door hun gebruikte vastgoed. Dit had als voordeel dat ze voortaan zelf afwegingen op het gebied van huisvesting en vastgoed konden maken. De consequentie was, dat de universiteiten zelf kennis van corporate real estate management moesten ontwikkelen. Dat vakgebied heeft zich de laatste jaren met name bij universiteiten dan ook sterk ontwikkeld. Deze ontwikkeling heeft een positieve bijdrage geleverd aan het hele vakgebied rondom faciliteiten en diensten; het ontwikkelt zich van operationeel niveau naar tactisch en strategisch niveau. Door de integratie van facility management met ICT komt de werkplek als geheel steeds meer centraal te staan. De visie verschuift van het voorzien in noodzakelijke randvoorwaarden naar het leveren van een toegevoegde waarde. Facility management ontwikkelt van efficiëntie naar effectiviteit, en van losse onderdelen (noten) naar een integraal totaal (symfonie).
Niet alleen inhoudelijk is het facility management ontwikkeld, ook organisatorisch en procesmatig vinden veranderingen plaats. Zo was er vroeger sprake van een duidelijk top-down benadering (figuur 1).

FiguurEen College van Bestuur ontwikkelde beleid voor de faculteiten. Deze voerden dit beleid uit. De facilitaire dienst was volgend. Het verzorgde diensten aan het primaire proces en leverde managementinformatie aan het College van Bestuur.
Op dit moment is een trend zichtbaar waarbij het operationele - en voor een deel zelfs het tactische - niveau wordt losgelaten en wordt uitbesteed (figuur 2).

FiguurDit betekent dat de verschillende relaties zich focussen op tactisch en strategisch niveau. Het College van Bestuur ontwikkelt samen met de faculteiten strategie en beleid. Hetzelfde geldt voor de ontwikkeling van beleid en strategie ten aanzien van de faciliteiten. Tussen de faculteiten (gebruikers) en het Facilitair Bedrijf ontstaat een relatie gebaseerd op het afstemmen van toekomstig vraag en aanbod op tactisch en operationeel niveau (figuur 3).

Er zijn nog meer ontwikkelingen waar te nemen die veranderende eisen stellen aan de universitaire organisatie. De samenwerking tussen onderwijs en bedrijfsleven neemt toe. Voor een deel wordt dit gestimuleerd door de overheid, met name als het gaat om sponsoring van onderwijs. Maar ook het bedrijfsleven ziet meer en meer de voordelen van samenwerking met (hoger) onderwijs. Op diverse plaatsen vertaalt dit zich al in een fysieke toenadering. De universiteit komt naar de bedrijven toe of - vaker - het bedrijfsleven vestigt zich in de onmiddellijke nabijheid van de universiteit. Om optimaal te kunnen profiteren van de synergie vestigen bedrijven zich op of direct bij de campus van de universiteit. Dit heeft voor beide partijen voordelen: de bedrijven kunnen meeprofiteren van de faciliteiten en de uitstraling van de universiteit, de universiteit kan meer praktijkgericht onderwijs leveren en kan financieel profiteren van de samenwerking. Het zijn vooral kleine en middelgrote bedrijven van de uitstraling en faciliteiten van de universiteit gebruik willen maken. Daarom is er een toenemende behoefte aan gebouw(complex)en met gedeelde faciliteiten en een flexibele werk- en leeromgeving.

Toekomstige ontwikkelingen facility management

FiguurDe omstandigheden zorgen er voor dat de rol van de facilitaire organisatie verandert. Het facilitair bedrijf moet een zodanige mate van professionaliteit krijgen, dat het inhoudelijk kan voldoen aan de veranderende eisen en wensen van de (nieuwe) klanten. Vanuit de theorie betekent dit dat het Facilitair Bedrijf zich moet ontwikkelen in de richting van het tactisch en strategisch niveau (figuur 4). Er moet meer marktconform gewerkt worden en er moet een duidelijke toegevoegde waarde gecreëerd worden voor de universiteit. Het Facilitair Bedrijf moet ondernemer en strateeg worden. Alleen op die manier kan het (blijven) voldoen aan de vraag vanuit de omgeving en de randvoorwaarden die gesteld zijn.

FiguurHet facilitair bedrijf moet zich als gezegd zodanig ontwikkelen dat het een toegevoegde waarde levert aan de strategie van de universiteit. Het moet kunnen inspelen op de trend en ontwikkelingen die spelen bij het onderwijs en onderzoek, de faculteiten. Dit houdt in dat er een marktanaloge situatie ontstaat in het facilitaire proces binnen de universiteit (figuur 5). Het facilitair bedrijf wordt een zelfstandige eenheid die ook voor de markt werkt. In de nieuwe situatie hevelt de universiteit de eerste en tweede geldstroom via budgetten naar de faculteiten over. Deze worden aangevuld met een derde geldstroom uit commercieel onderzoek. De faculteiten huren huisvesting van het facilitair bedrijf en betalen hiervoor een 'gebruiksvergoeding'. Het facilitair bedrijf verhuurt zowel aan faculteiten als aan marktpartijen en kent dus eveneens een derde geldstroom. Als bedrijfsonderdeel van de universiteit zal het facilitair bedrijf het exploitatieresultaat moeten herinvesteren of afdragen. Het facilitair bedrijf wordt beoordeeld op verwezenlijkt beleid.

De campus als business park

De campus kan, teneinde strategische en financiële doelstellingen te verwezenlijken, door het in grote mate zelfstandige facilitair bedrijf geëxploiteerd worden als een business park. De campus wordt beschouwd als een afgebakend (bedrijven)terrein dat door meerdere organisaties gebruikt wordt. De organisaties verschillen in omvang maar hebben wel een gemeenschappelijke focus. Er is een integrale, gemeenschappelijke (facilitaire) ondersteuning. Er is sprake van ontmoetingspunten ten behoeve van contact en kennisoverdracht, ondersteund door een goede mengvorm van ondersteunende, secundaire functies. Een business park beschikt over uitstekende interne en externe verbindingen. Een gemeenschappelijke uitstraling zorgt uiteindelijk voor een gemeenschapsgevoel.

FiguurEen business park kent zoals eerder gezegd een integrale ondersteuning van facilitaire zaken. Aspecten als bescherming, middelen, diensten en omgeving worden integraal verzorgd (zie figuur 6). Zaken als facilitaire inkoop, arbeidsomstandigheden, risicomanagement, gebouwbeveiliging, vastgoedmanagement, gebouwendiensten, ondersteunende diensten en ICT worden door het Facilitair Bedrijf behartigd.

Een business park wordt gekenmerkt door organisaties die verschillend zijn qua omvang en functie maar die een gemeenschappelijk onderwerp hebben. Daarbinnen zijn een aantal doelgroepen geschikt voor vestiging op de campus:

  • aan de universiteit gelieerde bedrijven en instellingen,
  • start-ups van (ex-)studenten,
  • bedrijven met synergetische waarde voor de universiteit (kruisbestuiving),
  • hoogwaardige kennisindustrie passende bij de aard van de universiteit.

Een campus als business park heeft een aantal doelen in zich waaronder synergetische effecten tussen de organisaties. Om aan deze doelen te voldoen kent een business park een aantal voorwaarden om te slagen:

  • een goede mengvorm van functies,
  • plekken om elkaar te ontmoeten en kennis uit te wisselen,
  • goede externe en interne infrastructuur (auto, OV),
  • goede ICT-faciliteiten,
  • verschillende soorten flexibele accommodaties voor allerlei verschillende bedrijven,
  • sterke identiteit, hoogwaardige uitstraling.

Parkbeheer

Een campus als business park moet beheerd worden, het parkbeheer. Dit gebeurt door het Facilitair Bedrijf. Het parkbeheer heeft de functie om doelstellingen te realiseren binnen de randvoorwaarden van de strategie van het College van Bestuur. Daarnaast heeft zij bij uitstek de functie om zich te richten op de klanttevredenheid. Het parkbeheer moet zowel functionele als financiële randvoorwaarden scheppen voor het optimaal functioneren van de campus. Het moet een prettige omgeving creëren voor onderwijs, onderzoek, werken en wonen. Integrale (facilitaire) ondersteuning moet marktanaloog worden aangeboden, dus ook onder marktconforme voorwaarden. Samen met het College van Bestuur moet het toekomstig beleid bepaald worden ten aanzien van de ruimtelijke ordening, vastgoedontwikkeling en de aan te bieden diensten. Ontwikkelingen moeten gestimuleerd en geïnitieerd worden. De campus moet de gewenste uitstraling hebben onder andere middels het promoten van de campus als een toplocatie. Het betekent dat het Facilitair Bedrijf een grote mate van professionaliteit moet verkrijgen.

Tot slot

Een universiteitsterrein als business park exploiteren zou een welkome aanvulling voor de universiteit betekenen op haar financiële middelen. Tevens kan het uitstekend als strategisch instrument dienen. Eén van de agumenten die pleiten voor zo'n opzet is dat een integrale aanpak, met één verantwoordelijke voor de totale campus, zorgt voor eenheid. Er zijn synergetische voordelen aan een symbiose van universiteit en bedrijfsleven. De positie van een universiteit kan versterkt worden op zowel regionaal, nationaal als internationaal niveau, waarbij tegelijk de positie van de regio waar de universiteit staat een extra impuls krijgt. Het kennisintensieve karakter van een universiteit kan verder uitgebreid en ondersteund worden. 'Last but not least' kan men door intensiever gebruik van de bestaande ruimte een kostenvoordeel behalen. Al met al genoeg redenen om de functie van de universiteitscampus eens goed onder de loep te nemen en veranderingen te initiëren.

Literatuur

1 Joroff e.a. (193). Strategic management of the fifth resource: Corporate Real Estate. USA:IDRE.
2 Naar het facility management basiswiel van FHM.

Auteurs

F.A. (Frank) van Duijn en ir. G. (Gerard) van Wijhe zijn werkzaam als huisvestings-/vastgoedconsultant bij AESTATE process management & consultancy te Nieuwegein.

Producttips

Volg F-Facts

Word gratis lid en ontvang op dinsdag en donderdag het laatste facility nieuws in uw mailbox! Én als lid krijgt u ook toegang tot exclusieve online artikelen.

Word lid van F-Facts Facility Platform