Logo
  • Achtergrond
  • 29 juli 2019
  • Peter Runhaar

The Core: Van kansarm gebouw naar innovatief kantoor

In een oude autogarage in Amsterdam verrees het innovatieve kantoor The Core van CBRE. Wouter Oosting reisde de wereld over om de beste ideeën te verzamelen. Dat leidde uiteindelijk tot een werkomgeving op basis van werkstijlen, met vier zones die alle hun eigen, specifieke karakter hebben én met een duidelijke rol voor facility: “Onze community managers zijn niet alleen bezig met het faciliteren van verbinding, maar vooral ook met het aanjagen van verbinding.”
Beeld The Core: Van kansarm gebouw naar innovatief kantoor

Door snelle groei was CBRE drie jaar geleden, toen nog gevestigd op de Zuidas, genoodzaakt om op zoek te gaan naar nieuwe huisvesting. Vanaf het begin stond vast dat het geen ‘dertien in een dozijn’ ruimte moest worden, vertelt Wouter Oosting, Senior Director Workplace Strategy: “We zijn bewust op zoek gegaan naar kansarme gebouwen, locaties die een kwaliteitsinjectie nodig hadden. We hebben gekeken naar half in elkaar gezakte schuren, leegstaande restaurants en kwamen op een dag bij deze oude Peugeotgarage terecht. Toen we hier in het midden van het gebouw stonden werden we op slag verliefd. 

De historie van het gebouw is ook een mooie metafoor voor de relatie met onze klanten: We willen dat de klanten met hun uitdagingen of issues bij ons langs komen en waar vroeger monteurs repareerden, zijn nu onze adviseurs in een multidisciplinair team druk bezig een adequaat antwoord te creëren. Vaak blijkt een eenvoudige vraag complexer te zijn als je er meer integraal over nadenkt. Zo kan een eenvoudige vraag als ‘Moet ik blijven of verhuizen’, niet alleen gaan over de transactie, maar ook over onderwerpen als werkplekstrategie, employer branding en imago. Juist door multidisciplinaire teams en onze co-creatie aanpak zijn we in staat complexe vraagstukken snel, liefs binnen 48 uur, te beantwoorden en daar leent dit gebouw zich bij uitstek voor.”

Vier pijlers

Toen de keuze voor het gebouw was gemaakt deed zich een volgende vraag voor, zegt Oosting: “Zoals gezegd wilden we geen standaard kantoorruimte ontwikkelen. De vastgoedwereld is best traditioneel, dus we stelden ons de vraag: Als we ons willen vernieuwen, wat zijn dan de innovaties die we willen doorvoeren? Vanuit die vraag ontwikkelden we vier innovatieve pijlers.

De eerste pijler was ‘Smart’: Iedereen heeft het erover, maar wat is de definitie van Smart, hoe zit het in elkaar en wat levert het op? We hebben een systeem ontwikkeld met meer dan 700 sensoren, die luchtkwaliteit, licht, comfort, geluid en gebruik meten. We onderzoeken alle data uit dat systeem en uit een gebruikers-app en analyseren daar het praktisch nut van.

De tweede pijler is 'Duurzaamheid': We hebben het gebouw all electric gemaakt. We hebben oude materialen uit de sloop teruggeplaatst, de lockerdeuren zijn gemaakt  van kleding van onder andere KLM en het energiegebruik is nog maar 30 procent van wat het vroeger was, terwijl het aantal medewerkers fors is toegenomen. We zijn verder voorvechter van een materialenpaspoort en leggen in Madaster alle materialen vast. Als ieder gebouw een materialenpaspoort heeft kun je hergebruik veel beter faciliteren.
We willen met dit gebouw aan onze klanten laten zien wat er mogelijk is. ‘Practise what you preach’, nietwaar? We streven ook naar de certificaten LEED Gold en WELL Platinum  (kwalificatie voor duurzame gebouwen, red.). 

De derde pijler noemen we ‘Health and Wellbeing’. We hebben drie jaar geleden een groot onderzoek gedaan naar Healthy Offices. We hebben 120 wetenschappelijke studies verzameld en aan de universiteiten van Amsterdam en Twente gegeven met de vraag of ze ook reproduceerbaar zouden zijn in een kantooromgeving. Het antwoord was dat we 90 onderzoeken in de afvalbak konden gooien omdat ze te veel in een laboratoriumomgeving zijn uitgevoerd of niet reproduceerbaar waren in een kantooromgeving met gewone mensen. De universiteiten gaven aan dat we de overige onderzoeken konden gebruiken. Die hebben we zeven maanden getest en uit die tests kwamen vijf hoofdthema’s, bijvoorbeeld contact met de natuur en gezond voedsel. We hebben suikertests gedaan: Een testgroep hebben we taart laten eten en anderen gaven we een spinaziesmoothie. Daarna deden we een leestest om te meten hoe precies mensen presteerden. De mensen met een spinaziesmoothie scoorden 91 op een schaal van 1 tot 100 en de mensen die taart hadden gegeten scoorden 48. We hebben allerlei onderzoeken gedaan, ook rondom bewegen op kantoor, mindfullness en spanning en ontspanning op kantoor. De conclusie is dat je wel degelijk productiviteit positief kunt beïnvloeden door een goede werkomgeving te creëren. 

De vierde pijler draait om co-creatie. We zien dat de vragen van klanten veel ingewikkelder zijn geworden; er komt veel meer bij kijken dan in het verleden. De technologie stelt ons in staat om zulke vragen holistischer te benaderen. Hiertoe moet je veel meer met een klant samenwerken. De filosofie achter The Core is bedoeld om de interactie tussen mensen te bevorderen en de relatie met de klant te verbeteren.”

Met die vier pijlers is het fundament gelegd onder The Core, legt Oosting uit. Vervolgens werd grondig gekeken naar de beste manier waarop de grote voormalige autogarage logisch en functioneel ingericht kon worden. Het in het voormalige kantoor geldende uitgangspunt dat de ruimte werd ingericht als activiteitsgerichte werkomgeving werd losgelaten. De ervaring leerde namelijk dat je allerlei ruimtes met het oog op specifieke activiteiten kunt creëren, maar dat ze in de praktijk toch voor andere dingen worden gebruikt. Ook hier ging CBRE grondig en op basis van onderzoek te werk. Studenten werden ingeschakeld om metingen te doen naar – bijvoorbeeld – de wijze van computergebruik en de observaties van de studenten werden gebruikt om een vertaalslag naar de praktijk te maken.

Vier hoofdzones

Oosting: “Ieder mens heeft naast een eigen leefstijl ook een eigen werkstijl. We hebben de vier bekende werkstijlen vertaald naar vier hoofdzones in ons gebouw. Die stijlen zijn denkers, doeners, creatieven en mensen die willen analyseren. Afhankelijk van je werkstijl kies je een van de zones.

Voor denken en analyseren hebben we onze zogenaamde Bibliotheekzone gemaakt. Voor de doeners hebben we de Werkplaats gecreëerd, met scrumboards en faciliteiten om agile te werken, allemaal vanuit het idee ‘Getting things done today’. Voor het creatieve werk hebben we Client Labs. Hier gaat het over samenwerken in co-creatie. We hebben in de Client Labs ruimtes die we flexibel kunnen inrichten voor allerlei werkvormen, waar mensen kunnen bepalen of en welke digitale hulpmiddelen ze willen inschakelen. Voor de informele ontmoeting hebben we het CBRE Café. Er is veel behoefte aan informeel contact en dat kan vanuit dit werkcafé, waar we onder andere kleine huiskamers hebben gecreëerd waar mensen op een informele manier met elkaar in gesprek kunnen gaan.”

Speciale rol facility

Facility Management kreeg in deze dynamische omgeving een heel specifieke rol, vertelt Oosting: “We wilden geen facility managers die op een reactieve manier in de organisatie bewegen. We willen werken aan beleving en die moet je voeden. Daarom hebben we community managers aangesteld: één in het café en één in het Lab. Onze ambitie is dat die community managers zorgen dat de interactie er is en dat ze een goed programma ter ondersteuning bieden, bijvoorbeeld door kennislunches te organiseren. Of, een ander voorbeeld: bij cocreatie-sessies kan de community manager de rol van moderator op zich nemen en de verantwoordelijkheid nemen voor de wijze waarop het gesprek wordt uitgevoerd en geleid. De rol van community host is nieuw voor onze organisatie en nu we hier aan het werk zijn, zien we steeds beter hoe belangrijk deze rol is om verbinding te stimuleren.”

Om smart technologie te implementeren in gebouwmanagement, heeft CBRE op internationaal niveau een app met de naam Host ontwikkeld. Deze wordt nu doorontwikkeld voor de gebruikers van kantoorgebouwen, en we gaan deze binnenkort ook in The Core gebruiken. Met deze app kunnen mensen anytime anyplace anywhere werken, kunnen ze met collega’s linken en kunnen ze vanuit huis een plek creëren en een team bij elkaar brengen, legt Oosting uit. Met de data uit het systeem kan bovendien realtime worden gekeken wat de bezetting is en welke ruimtes in gebruik zijn en hoe ze worden gewaardeerd. 

Changetraject

The Core is vanaf februari 2019 in bedrijf. Een vrij korte periode die toch al gelegenheid biedt tot een eerste reflectie. Zijn er dingen die Wouter Oosting verrast hebben? “We wilden dat mensen van verschillende afdelingen met elkaar in contact zouden komen en dat is gelukt. Je ziet dat mensen veel makkelijker contact maken met collega’s binnen en buiten de eigen business unit. We zien ook dat onze klanten verrast zijn. Dat is mooi, want innoveren betekent verbinden, niet alleen binnen de eigen organisatie, maar ook naar buiten.” Het hele proces om tot The Core te komen was enorm leerzaam, aldus Oosting: “Het was echt pionieren. Je moet wel ballen hebben om dit te doen. Een jaar voor de verhuizing zijn we een changetraject gestart, waar we nu nog altijd mee bezig zijn.

Ons DNA gaat over Ondernemerschap, Diversiteit en Doen, en dit gebouw is daarvoor een mooie metafoor. Ik vind dat facility vanaf dag één betrokken moet zijn bij zo’n ontwikkeling. Het is voor ons team belangrijk geweest dat we niet alleen operationeel denken, maar zijn gaan opschalen naar de vraag ‘Met welke visie en bijbehorende strategie ga je je organisatie bedienen. Dat is een vrij grote omslag geweest. Je moet je strategie en visie holistisch koppelen aan je huisvesting. Dat wordt vaak te los gezien.”

Producttips

Volg F-Facts

Word gratis lid en ontvang op dinsdag en donderdag het laatste facility nieuws in uw mailbox! Én als lid krijgt u ook toegang tot exclusieve online artikelen.

Word lid van F-Facts Facility Platform