Logo
  • Nieuws
  • 31 januari 2018
  • Paul Koppelmans

5 misverstanden over de facilitaire zorgplicht

De zorgplicht wordt in steeds meer wetgeving aangehaald. Door het introduceren van de zorgplicht wil de overheid eigenaren bewust maken van hun eigen verantwoordelijkheid voor een veilig, milieuverantwoord en energiezuinig gebouw. Wordt deze verplichting in de praktijk wel voldoende nageleefd?

Beeld 5 misverstanden over de facilitaire zorgplicht

Organisaties zijn zelf verantwoordelijk voor het voldoen aan de wettelijke verplichtingen, dit geldt dus ook voor de zorgplicht. Daarnaast is de zorgplicht opgenomen in de lijst van economische delicten. Dit houdt in dat het bewust of onbewust nalaten van deze verplichting kan leiden tot strafrechtelijke vervolging. Wat zijn de ‘nieuwe’ rollen van de gebouweigenaar, huurder en de facilitaire organisatie binnen deze zorgplicht?

Gebouweigenaar

Bij eventuele calamiteiten rust de wettelijke verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid volledig op de eigenaar. De eigenaar moet zelf zorgen voor een veilig gebouw en nadelige gevolgen voor het milieu preventief voorkomen of beperken. Het is de eigenaar (en niet de onderhoudspartijen) die wettelijk aansprakelijk is voor bijvoorbeeld het goed functioneren van gebouwgebonden installaties, voorzieningen en het toepassen van energiebesparingsmaatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder. Gebruikers van gebouwen richten hun vragen steeds vaker direct aan de gebouweigenaar in plaats van aan de gemeente. De eigenaar dient per slot van rekening op de hoogte te zijn van de laatste wet- en regelgeving en aantoonbaar te kunnen maken welke maatregelen er zijn getroffen. Ter illustratie: informatie over de locatie en de aard van asbest moet voor alle gebruikers in het gebouw beschikbaar zijn. Daarnaast moet de toepassing van PUR-schuim in kruipruimten, gezien het veiligheidsrisico dat hierover recentelijk aan het licht is gekomen, bij de eigenaar bekend zijn. Naast de verplichting om ervoor te zorgen dat het gebouw veilig is, moet een eigenaar dit ook aantoonbaar kunnen maken. Dit betekent dat de eigenaar moet kunnen laten zien dat hierop feitelijk toezicht plaatsvindt.

Huurder

Ook de huurder heeft een rol, namelijk het naleven van de gebruiksverplichtingen. De gebruiksvergunning is (voor de meeste gebouwen) vervallen, waardoor de gemeente en brandweer niet langer aanspreekbaar zijn over hoe een gebouw wordt gebruikt. De huurder is er zelf verantwoordelijk voor opdat er aan de wettelijke gebruiksregels wordt voldaan. Denk hierbij aan de bezettingsgraad versus vluchtwegcapaciteit en een juiste afstemming van de projectering van de brandmeldinstallatie op de ruimte indeling. Daarnaast moet de huurder zelf toezien op de aanwezigheid van een operationeel ontruimingsplan en een intacte brandcompartimentering. Dus geen doorvoeringen in brandscheidingen en geen deuren met wigjes vastzetten die in een brandscheiding zijn gelegen. 

Facilitaire organisatie

Hoewel de aansprakelijkheid om te voldoen aan wettelijke verplichtingen bij de eigenaar (en huurder) ligt, komt de taak om hier daadwerkelijk voor te zorgen vaak bij de facilitaire organisatie te liggen. Zij moeten de bedrijfs- en organisatieprocessen zodanig inrichten dat aan de (veranderde) wetgeving wordt voldaan. Voorheen kon bijvoorbeeld ten aanzien van gebouwgebonden installaties volstaan worden met de uitvoering van de periodieke onderhouds- en keuringsverplichtingen. Volgens de zorgplicht moeten de installaties echter ook adequaat worden beheerd, onderhouden en gecontroleerd. Dit houdt in dat de facilitaire organisatie moet controleren of de beheerder en de onderhoudspartijen hun werk goed doen en het gebouw aan de wettelijke verplichtingen voldoet:

- Worden de onderhouds- en keuringsverplichtingen tijdig uitgevoerd?
- Kan de beheerder aantonen dat aan de verplichtingen wordt voldaan? Voldoet de registratie van de beheerder? Zo moeten alle onderhouds- en keuringsrapporten maar ook veel (technische) tekeningen en installatiecertificaten actueel en aanwezig zijn.
- Zijn de legionella en asbest risico’s goed in beeld en worden de beheersmaatregelen adequaat uitgevoerd?
- Worden eventuele gebreken op korte termijn verholpen?
- Is er (ten aanzien van groot onderhoud) voldoende oog voor het treffen van verplichte energiebesparingsmaatregelen?

Vijf misverstanden over de zorgplicht

Gebouwverduurzamer INNAX signaleert dat het voor eigenaren en facilitaire organisaties nog vaak onduidelijk is, wat de verschuiving in verantwoordelijkheden voor hen in de dagelijkse praktijk betekent. Met betrekking tot de zorgplicht bestaan er nog vele misverstanden over verantwoordelijkheden, taakverdelingen, wet- en regelgeving. Hieronder zijn de belangrijkste uiteengezet.

1. De controle van de brandweer of milieudienst is voldoende
De overheid heeft de verantwoordelijkheid om de regels, waar men minimaal aan moet voldoen, vast te leggen in wetgeving en te controleren of u zich daaraan houdt. In veel gevallen is de eigenaar zich er echter onvoldoende van bewust dat met de invoering van de zorgplicht de verantwoordelijkheid om aan de wetgeving te voldoen nog eenduidiger bij de eigenaar (en huurder) is neergelegd. Eigenaar en huurder moeten zich realiseren dat aan de handhavingstaak van de overheid wat dat betreft geen enkel recht meer ontleend kan worden.

2. De verantwoordelijkheden zijn vastgelegd in de contracten met de beheerder
Eigenaren weten niet altijd dat wettelijke aansprakelijkheid niet overdraagbaar is aan de contractant en dus bij de eigenaar blijft liggen. Contractanten hebben enkel contractuele verplichtingen. Om aan de wetgeving te voldoen zal de eigenaar er dus op moeten toezien dat zijn contractanten hun werk goed en volgens de wettelijke voorschriften uitvoeren.

3. Energiebesparingsmaatregelen zijn vrij invulbaar
De wet geeft aan dat ‘degene die de inrichting drijft’ energiebesparingsmaatregelen moet nemen indien het gebouw meer dan een bepaalde drempelwaarde aan energie gebruikt. Wanneer dit niet van toepassing is op het gebouw, nemen veel eigenaren zonder meer aan dat er niet aan energiebesparing hoeft te worden gedaan. De verrassing is dan ook groot als het bevoegde gezag toch aanmerkingen heeft indien bijvoorbeeld de buitenlampen overdag nodeloos aan staan.

‘Degene die de inrichting drijft’ blijkt in de praktijk ook een lastig begrip. Vaak treedt de ‘cirkel van blaam’ in werking: eigenaar, beheerder en gebruiker kijken naar elkaar als het erom gaat wie de maatregelen moet treffen. Dit maakt het voor de facilitaire organisatie moeilijk om grip te krijgen op de keuze in en realisatie van verplichte maatregelen. Het resultaat is dat er niets gebeurt totdat de ambtenaar van de milieudienst langskomt en energiebesparingsmaatregelen bij de eigenaar oplegt.

4. Legionellapreventie niet van toepassing op laagrisico gebouwen
Veel eigenaren van laagrisico gebouwen gaan er vaak van uit dat men niets hoeft te ondernemen op het gebied van legionellapreventie. Dit is echter niet correct. Vanuit de zorgplicht is de eigenaar verantwoordelijk om deugdelijk en gezond drinkwater te leveren. Indien legionella in een dergelijk gebouw uitbreekt zal het bevoegde gezag en, in geval van aansprakelijkheidsclaims ook de rechter en de verzekeringsmaatschappij, alsnog nadrukkelijk beoordelen of de eigenaar zich voldoende aan zijn zorgplicht heeft gehouden. Natte koeltorens, douches, handsproeiers en kapotte perlatoren van kranen zijn voorbeelden die in de praktijk vaak voor problemen zorgen en waarvoor dan ook te allen tijde gedegen legionella beheersmaatregelen getroffen dienen te worden.

5. Afvalverwijdering eenmaal uitbesteed, is lekker opgeruimd
Naast het reguliere afval, ontstaat bij verbouwingen, renovaties en gewoon onderhoud ook afval.  Meestal worden de werkzaamheden waarbij dit afval ontstaat, uitbesteed aan derden. De gebouweigenaar blijft als ontdoener echter verantwoordelijk en aansprakelijk voor zijn afval. In de praktijk blijkt dat weinig gebouweigenaren of -beheerders weten wat er precies met dit afval gebeurt en of dat wel in overeenstemming is met de wet. De contracten met de externe partijen bevatten zelden bepalingen hierover. De kosten voor het adequaat afvoeren van afval worden steeds hoger, dus ook vanuit dit oogpunt is het de moeite waard om hier bewust mee om te gaan en er op toe te zien dat alles conform de regels verloopt.

Producttips