Logo
  • Opinie
  • 18 maart 2013

6 oplossingen voor kantorenleegstand

Eén op de vier Nederlandse kantoorpanden verliest zijn bestaansrecht. Ze zijn te groot, staan op verkeerde locaties en schieten tekort op het gebied van duurzaamheid en (technische) functionaliteit. In de meeste markten neemt bij overaanbod de prijs af, waardoor de vraag toeneemt. In de kantorenmarkt werkt dit marktmechanisme niet: niemand huurt onnodig een kantoor op een onhandige plek omdat het zo lekker voordelig is.

De vraag naar kantoren zal niet meer toenemen, stelt Royal HaskoningDHV. Kantoorruimte in de huidige vorm is op zijn retour: een toenemend deel van de Nederlandse denkwerkers is niet meer de hele dag op kantoor. Werkgevers zullen hun onderbezette werkplekken flexibiliseren en de vrijgekomen kantoorruimte massaal inleveren. De nu ontstane leegstand is dus structureel en neemt alleen maar toe – ongeacht toekomstige economische groei. Kantoren waarnaar wel vraag is, functioneren als ontmoetingsplekken en bevinden zich, zoals de sociëteiten van weleer, in de buurt van levendige knooppunten zoals intercitystations en stadscentra of op welgelegen locaties zoals buitenhuizen en golfbanen.

Toenmalig staatssecretaris Tineke Huizinga (VROM) zei over deze leegstand van kantoorruimte: “Het is toch te gek voor woorden dat we onbekommerd blijven bouwen als er nog kantoorruimte met een oppervlakte van 960 voetbalvelden leegstaat.”

Dit citaat legt de haperende werking van de vastgoedmarkt bloot: de perversiteit van aanbodgedreven projectontwikkeling en de vermoedelijke mismatch tussen vraag en aanbod. De vervangingsmarkt lokt nieuwbouw uit en daarmee leegstand van bestaande kantoorruimte, vooral in de randgemeenten van grote steden. Kantoorterreinen die langdurig onbevolkt zijn, leiden tot verlies aan ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast vormt omvangrijke leegstand een economisch risico voor beleggers, hun financiers en daarmee de staat, die al eerder heeft moeten bijspringen bij door vastgoed ontstane continuïteitsproblemen.

Zolang de oneigenlijk hoge waarde van leegstaande kantoren op de markt echter overeind blijft, is de ongebruikte voorraad te duur voor herontwikkeling, terwijl renoveren beter is voor het milieu en de totale kosten voor de eigenaar. Ook is er sprake van zinloos beslag op bouwmaterialen, ruimte en energie. De oorspronkelijke eigenaren van een bouwbesluit schuiven de gevolgen van leegstand door – in de tijd of naar een andere partij. Eigenaren van vastgoed tonen nog weinig leiderschap om hun leegstaand vastgoed duurzaam te (laten) herontwikkelen: ‘leadership in ownership’ zou beloond moeten worden.

Oplossingsrichtingen
Twee oplossingsrichtingen worden door Royal HaskoningDHV in deze casus belicht: oplossingen die zinloos vastgoed voorkomen (A) en oplossingen voor zinvol nieuw vastgoed (B).

A1. Inzicht in de voorraad
Meer transparantie van de voorraad kan organisaties helpen die voor hun huisvestingsvraag bereid zijn af te zien van nieuwbouw. Een overzichtelijke catalogus van het – toekomstige – aanbod met reële prijzen biedt daarin een eerste stap. Met instrumenten als bijvoorbeeld de vastgoednavigator van Royal HaskoningDHV kan aan de hand van zo’n vijftig eigenschappen worden voorspeld in hoeverre de wensen en behoeften van een organisatie passen bij beschikbare, te renoveren of te herontwikkelen gebouwen.

A2. Fiscale en juridische instrumenten
Hierbij valt te denken aan invoering van een premie voor de mate waarin een gebouw bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving en aan ontheffing van de overdrachtsbelasting bij herontwikkeling. De Taskforce transformatie in Utrecht pleit daarnaast voor het verlagen van het btw-tarief naar 6% bij het geschikt maken van kantoren voor wonen of zorgfuncties. Afwaarderen kan fiscaal vriendelijk, indien de WOZ-waarde wordt verlaagd. Daarnaast zijn jaarlijkse heffingen denkbaar om de mate van duurzaamheid van gebouwen te waarderen via een gedifferentieerde onroerendezaakbelasting, vergelijkbaar met de energielabels A tot en met E voor auto’s in relatie tot de motorrijtuigenbelasting. Verder kan gedacht worden aan invoering van een ‘demontageheffing’ op nieuwbouw en een ‘verwijderbijdrage’ voor bouwproducten.

Vaak komt het denken niet verder dan sectorale verkenningen van regels en wetten, mede door onkunde op het gebied van multifunctioneel ontwikkelen en bouwen. Een nauw omschreven bestemming in bestemmingsplannen kan functieverandering van een gebouw erg bemoeilijken.

A3. Verduurzamen
In 2011 voltooit Royal HaskoningDHV de duurzame renovatie van haar hoofdkantoor in Amersfoort. Het gebouw uit 1970 kreeg een nieuw leven zonder dat het kenmerkende karakter van het gebouw verloren ging. Door de integrale aanpak kwam er een duurzamer ontwerp op tafel, dat energiebesparing oplevert tijdens de exploitatie.

De renovatie leidt tot een verbetering van de energieprestatie van label G naar een label A, hetgeen alleen al leidt tot een jaarlijkse besparing van €100.000. Nederland heeft dit soort succesverhalen nodig. Hoe meer voorbeelden van duurzame renovaties we zien, hoe eerder we milieudoelstellingen halen.

A4. Afwaardering van de kantorenleegstand
Herontwikkeling naar bestemmingen waar wel vraag naar is heeft alleen een kans wanneer het overschot aan kantoren door de huidige eigenaren eerst fors wordt afgewaardeerd. Daarvoor is moed nodig van beleggers, taxateurs en accountants. Nu duidelijk is dat er voor lege kantoren op perifere locaties geen huurinkomsten meer zijn te verwachten, ligt het voor de hand dat taxateurs dit zullen verwerken in hun taxaties en dat accountants geen genoegen meer nemen met boekwaarden van lege kantoren van (ver) boven de grondwaarde.

B1. Toekomstvaste bedrijfsruimte
Wanneer men ontwikkelt voor een breder programma van eisen dan een standaardkantoor anno 2011, en wanneer men bouwt met mogelijkheden tot latere aanpassingen, dan betekent dat een langere benutting van de hieraan bestede ruimte, materialen, energie en investeringen. Het aanpassingvermogen van gebouwen vraagt om flexibiliteit (het kunnen opvangen van wijzigingen in verdeling van ruimte), elasticiteit (het kunnen opvangen van wijzigingen in volume) en universaliteit (het kunnen opvangen van functiewijzigingen).

Voor andersoortige functies kijken we breder dan de kantorensector. De komende jaren is er behoefte aan meer dan honderd miljoen vierkante meter woningen. Het achterliggende decennium kende een wisselende vraag naar huisvesting van voorschoolse opvang. In het onderwijs zal de behoefte aan basisscholen krimpen, terwijl de vraag naar eigentijdse ROC’s, hogescholen en universiteitsgebouwen tijdelijk toeneemt, evenals de studentenhuisvesting. De vergrijzing zal de komende decennia een sterk toenemende behoefte aan zorggebouwen laten zien. Dit lijken op het eerste gezicht onverenigbare ontwikkelingen. Toch gaat het om enorme volumes vastgoed die ruimte, grondstoffen, energie en (veelal) gemeenschapsgeld vragen op verschillende momenten. We weten nu al dat een belangrijk deel van de gebouwde en nog te bouwen gebouwtypen lang voor het einde van hun technische levenscyclus overbodig zal zijn door wegvallende vraag. In termen van duurzaamheid valt dus een wereld te winnen wanneer we zo bouwen dat de bestaande bouwvoorraad zich tijdig kan aanpassen.

B2. Demontabel bouwen
Een andere mogelijkheid is demontabel bouwen met bouwelementen of modules die we kunnen hergebruiken bij de bouw van andere typen gebouwen. Dat voorkomt langdurige leegstand en enorme hoeveelheden sloopafval. De bouw is nu al verantwoordelijk voor een aanzienlijk deel van de afvalproductie.

De bouwsector zou verantwoordelijkheid moeten nemen voor zijn bouwproducten in alle fasen van de levensduur. Zo’n levensduurbenadering zou maatgevend moeten zijn voor opdrachtgevers bij het formuleren van bouwopgaven, voor ontwerpers bij het integraal ontwerpen, voor ontwikkelaars met het oog op de samenleving, voor beleggers die verder moeten kijken dan de aanvangrendementen, en voor beheerders, facility managers en eindgebruikers. Geïntegreerde contractvormen, waarbij ontwerp, bouw, financiering en onderhoud worden ondergebracht bij één consortium, kunnen dit bevorderen.

Conclusie
De grote winst in duurzaamheid van vastgoed is dus te behalen op het gebied van het voorkomen van voortijdige leegstand of sloop door functieverlies. Voor het bevorderen van toekomstvaste nieuwbouw is leadership in ownership nodig. Om de problemen van de vastgoedsector op te lossen zijn interventies van buitenaf noodzakelijk. Hier ligt ook een taak voor de overheid om dit stevig te reguleren.

Noten
1 http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2010/04/28/huizinga-onderzoekt-leegstand-kantoren.html

Producttips

Volg F-Facts

Word gratis lid en ontvang op dinsdag en donderdag het laatste facility nieuws in uw mailbox! Én als lid krijgt u ook toegang tot exclusieve online artikelen.

Word lid van F-Facts Facility Platform