Logo
  • Opinie
  • 10 maart 2022

4 tips om met uw Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) aan de klimaatdoelstellingen te voldoen

Het klimaatakkoord verplicht de Nederlandse kantorenmarkt om per 1-1-2023 gebouwen van een energielabel C te voorzien. Hoe zit het met uw vastgoed? Ligt er een stappenplan klaar om aan de klimaatdoelstellingen te voldoen? Uw Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is hierin van strategische waarde. In deze blog leest u hoe u met uw MJOP de optimale route naar het juiste energielabel uitstippelt én tijdig de juiste financiële reservering doet.

De klimaatdoelstellingen raken ons allemaal en de komende jaren krijgen ook alle bedrijven en vastgoedeigenaren hier steeds meer mee maken. Betreft het in uw geval een kantoorgebouw groter dan 100m2? Dan moet uw gebouw op 1 januari 2023 minimaal het energielabel C hebben. De verplichting is opgenomen in het Bouwbesluit en vloeit voort uit het Energieakkoord van 2013. In 2019 zijn er nieuwe doelstellingen geformuleerd voor de gebouwde omgeving in het Klimaatakkoord, namelijk het realiseren van een energie neutrale gebouwde omgeving in 2050. Deze verplichting vormt een stap richting deze doelstellingen.

Voldoet u nog niet? U bent hierin niet alleen. In totaal gaat het om ongeveer 27,5 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte die (nog) niet voldoet aan de nieuwe eis. Dat staat gelijk aan alle kantoorruimte in de vijftien grootste kantoorsteden in Nederland bij elkaar opgeteld. Bij 38 procent van de panden ontbreekt überhaupt een label, blijkt uit een analyse van vastgoedbeheerder Colliers. Al met al moeten naar schatting ,van Nu.nl, 62.000 van de 97.000 kantoorpanden in Nederland aan de verplichting voldoen. Er is nog veel werk aan de winkel.

Deadline niet halen = grote consequenties

Waarom is er snel actie nodig? Omdat het niet halen van de deadline een grote impact heeft. Wanneer uw kantoorgebouw op 1 januari 2023 niet minimaal energielabel C heeft, mag het kantoorgebouw niet meer gebruikt worden tot er alsnog een energielabel C of beter is afgegeven. Uw pandgebruikers zijn door de huidige omstandigheden gewend aan thuiswerken, maar helemaal geen gebruik meer mogen maken van het kantoorpand vanaf 1 januari 2023 is natuurlijk niet de bedoeling.
Het bevoegd gezag voor het Bouwbesluit, meestal vanuit de gemeente waar het kantoorgebouw staat, is verantwoordelijk voor de handhaving van de energielabel C-verplichting en mag verschillende maatregelen nemen. Dit varieert van het geven van een waarschuwing tot het opleggen van een last onder dwangsom, bestuursdwang of (bij herhaaldelijke overtreding) een bestuurlijke boete. Het gebruiksverbod geldt voor het in gebruik nemen of gebruiken van een kantoorgebouw. Zowel de eigenaar als de huurder kunnen dus door de handhaver aangesproken worden.

MJOP van strategische waarde bij het naderen van  de deadline

Verduurzaming is niet alleen verplicht maar brengt ook de nodige kosten met zich mee. Uw MJOP biedt mogelijkheden om financieel in control te zijn tijdens uw route naar verduurzaming. Hier wordt immers aangeven over welk gebouw het plan gaat. Vervolgens over welk bouwdeel het gaat, wanneer deze periodiek aan vervanging of herstel toe is en wat de kosten hiervan zijn. Zo ontstaat een volledige doorkijk van onderhouds- en vervangingskosten waar uw organisatie de komende jaren mee te maken krijgt. Door dit inzicht kunt u projecten op elkaar afstemmen en tijdig de financiering organiseren. Een aanpassing van uw bestaande MJOP naar een DMJOP (Duurzaam meerjarenonderhoudsplan) helpt u om stappen te zetten in de route naar verduurzaming. Het gaat er bij een DMJOP om dat u voldoet aan de wettelijke- en toekomstige eisen rondom energiebesparing, veiligheid en binnenklimaat. Een DMJOP is dus breder en vollediger dan enkel een MJOP.

Hoe u uw MJOP optimaal inzet in de route naar het behalen van de klimaatdoelstellingen zonder verrast te worden door hoge kosten? Een paar tips:

Tip 1: Combineer een MJOP met een Conditiemeting

Als u een MJOP laat uitvoeren is het verstandig om dit door een specialistisch bureau te laten doen. Normaliter wordt er in een MJOP gekeken naar de gemiddelde levensduur van de verschillende elementen en niet naar de werkelijke situatie. Zorg ervoor dat de opname van elementen in een MJOP wordt gecombineerd met een conditiemeting. Zo weet u direct wat de huidige staat is en of er al onderhoud nodig is. Het MJOP sluit beter aan op de werkelijke situatie, zo komt uw organisatie minder snel voor verrassingen te staan.

Tip 2: Herijken met een jaarplan en periodieke bijwerking

Een MJOP is ‘slechts’ een planning. Uw vastgoed en installaties zijn onderhevig aan het gebruik ervan en externe invloeden. Het is daarom belangrijk om na te gaan of de planning correspondeert met de werkelijke situatie. Daarom adviseren wij om ieder jaar een jaarplanning op te stellen en de staat van uw elementen in kaart te brengen. Dit kan door visuele controle, een conditiemeting, een storingsanalyse uit een Gebouw Beheer Systeem (GBS) of Facility management informatie systeem (FMIS).
De prijs van grondstoffen wijzigt, uurloon/tarieven zijn aan verandering onderhevig en zelfs belastingtarieven wijzigen met enige regelmaat. Zorg er daarom voor dat het MJOP periodiek wordt bijgewerkt. Zo blijft deze actueel en kunnen werkzaamheden en/of vervangingen worden uitgesteld of indien nodig eerder worden ingepland dan voorzien. Zo blijft uw vastgoed in optimale conditie.

Tip 3: MJOP wordt DMJOP

De komende verplichtingen vragen in rap tempo om verduurzaming vanuit het MJOP. Een DMJOP draagt hieraan bij. Dit is in basis hetzelfde als een MJOP, aangevuld met verduurzaming van het gebouw en installaties op energiegebied. Een DMJOP helpt u bij onderstaande doelen:

  • Realiseren BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw).
  • Realiseren ENG (Energie Neutraal Gebouw).
  • Inzicht in terugverdien mogelijkheden door verlaging energieverbruik bij vervangingsvraagstukken
  • Het behalen van het juiste energielabel. Label C is verplicht op 1-1-2023, wetgeving ontwikkelt zich naar een verplicht Label A in 2030. Dit is momenteel nog geen verplichting

Er zijn veel verschillende voorbeelden van energiezuinige maatregelen die u kunt vastleggen, zoals het isoleren van wanden en plafond, plaatsen van PV cellen (zonnepanelen), het aanbrengen van LED verlichting en energiezuinige installaties. Investeringen hierin zorgen voor lagere exploitatiekosten.

Tip 4: timing is everything

Een regulier actueel MJOP biedt een doorkijk naar onderhoud en onderhoudskosten voor de komende jaren. De natuurlijke stap naar het verduurzamen van uw vastgoed en installaties is nu eenvoudiger te bepalen en uit het rapport te filteren. Het is bekend welke elementen er wanneer aan vervanging toe zijn, deze kunnen dan vervangen worden door de duurzame varianten. Met dit inzicht zijn slimme combinaties te maken. Zo blijkt uit deze voorbeelden uit onze praktijk:

  • Voorbeeld 1: PV cellen aanleggen als uw dak aan vervanging toe is.
  • Voorbeeld 2: Energie slurpende installaties vervangen voor energiezuinig alternatieven.
  • Voorbeeld 3: Isoleren van wanden tijdens een interne verbouwing.

Conclusie

  • Een MJOP geeft inzicht in onderhoud, onderhoudskosten en vervangingskosten van alle elementen/bouwdelen in uw vastgoed;
  • Gemiddelde jaarlasten en te verwachten kosten zijn inzichtelijk;
  • Door uw MJOP te verrijken met energiezuinige (vervangings)investeringen maakt u een Duurzaam meerjarenonderhoudsplan;
  • Met het inzicht dat een DMJOP biedt kunt u op natuurlijke momenten verduurzamen, zo zet u op logische momenten stappen in het behalen van uw verduurzamingsdoelen.

Producttips

Volg F-Facts

Word gratis lid en ontvang op dinsdag en donderdag het laatste facility nieuws in uw mailbox! Én als lid krijgt u ook toegang tot exclusieve online artikelen.

Word lid van F-Facts Facility Platform