Logo

Nieuw pand ANWB dankzij enBLOC in recordtijd opgeleverd

  • Huisvesting & vastgoed
  • Duurzame huisvesting
Afgelopen oktober werd het nieuwe onderkomen van de ANWB op Businesspark Amsterdam Osdorp opgeleverd. Het pand werd in een recordtijd van vijf maanden gerealiseerd. Daarbij was het gebruik van enBLOC een cruciale factor.
Beeld Nieuw pand ANWB dankzij enBLOC in recordtijd opgeleverd

De ANWB was samen met ontwikkelaar Bohemen al sinds 2012 op zoek naar een nieuwe locatie voor de Wegenwacht/Logicx-locatie rond Badhoevedorp. De locatie daar, waar de ANWB enkele decennia had gezeten, moest verhuizen in verband met een gebiedsontwikkeling in Badhoevedorp, waarbij door Bohemen ruim 1.200 woningen, 120.000 vierkante meter bedrijventerrein en een nieuw centrum worden ontwikkeld. Om dit mogelijk te maken diende de ANWB van haar huidige locatie in Badhoevedorp te verhuizen. Op de locatie Badhoevedorp zitten zowel de Wegenwacht, als Logicx, een bergingsbedrijf en een volle dochter van ANWB.

Bereikbaarheid

Bovenaan het programma van eisen stond bereikbaarheid en de ontsluiting richting de A9, vertelt Olaf Groen, sinds tien jaar projectmanager vastgoed bij de ANWB. Daarnaast moest het binnen het verzorgingsgebied van de Wegenwacht-locatie - globaal de regio ten zuiden van Schiphol en Amsterdam - liggen. En er moest voldoende oppervlakte zijn - 6.000 vierkante meter terrein. Op dat terrein moesten het stallen van de voertuigen, de routing van zwaar verkeer zoals opleggers, het parkeren en de uitgifte van vervangend vervoer auto’s en het nieuwe gebouw met 1.400 vierkante meter bedrijfsruimte (inclusief kantoorruimte) - worden ondergebracht. Groen: “Het buitenterrein is direct verbonden met het interieur en de hele routing van klanten die hier komen. Op deze locatie worden voertuigen weggebracht, opgehaald en gerepareerd. Eigenlijk is het een fabriekje en met dat uitgangspunt heeft architect Onno de Vries het gebouw en het terrein ook ontworpen.” In het gebouw werken zo’n twintig medewerkers van Wegenwacht en Logicx permanent. Daarnaast is het een pauzelocatie voor de Wegenwachters in de regio. Groen: “Het is een hectische locatie, met uiteenlopende activiteiten waar het steeds een komen en gaan is en eigenlijk altijd wel iets gebeurt.”

Rubik’s Cube

Architect Onno de Vries benadrukt dat de ANWB vanaf het begin een duidelijk programma van eisen had geformuleerd voor het gebouw. “Daarbij is de werkplaats voor de Wegenwacht belangrijk, inclusief de bijbehorende opslagruimte, maar ook het onderkomen voor het bergingsbedrijf Logicx en natuurlijk de ontvangstruimte voor bezoekers. In de buitenruimte was het parkeerterrein belangrijk, met een strikte scheiding tussen de verkeersstroom van de bezoekers en die van de bergers. Ook in het pand is er een harde scheiding tussen waar het personeel mag komen en waar de klant mag komen. In feite was het ontwerp een Rubik’s Cube, de driedimensionale combinatiepuzzel, en was het de kunst om al die kleuren goed op elkaar af te stemmen. In mijn beleving lijkt het eindresultaat zelfs een beetje op zo’n Rubik’s Cube.”

In zijn ontwerp lette De Vries erg op efficiency, maar ook hoe de medewerkers er prettig in konden gaan werken. “Daarom is er ondermeer een buitenterras op het zuiden, zodat medewerkers even naar buiten kunnen, en komt er ook een goede kantine.” Om die wensen goed in kaart te hebben, was er vooraf overleg met een uitgebreide delegatie van de ANWB. Daarbij was het, vult Groen aan, prettig dat ook Kees Kruidenier van ‘beheer’ aan tafel zat: “Hij heeft een enorme kennis van de organisatie, weet wat wel en niet werkt en weet ook hoe medewerkers op bepaalde zaken reageren zoals het wel of niet kunnen regelen van temperaturen en het wel of niet kunnen openen van ramen.” Daarnaast hadden ook de medewerkers duidelijke eisen. Groen: “De werkomgeving moest inspirerend en tegelijkertijd ook functioneel zijn.” En hij noemt nog een voorwaarde: “Het onderkomen moest twee bedrijfsculturen – de ‘nette’ Wegenwacht en de iets ‘rauwere’ Logicx, maar beiden serviceverlenend – onderbrengen in hetzelfde pand en toch zorgen dat het een geheel werd.”

Uiteindelijk viel de keuze van de ANWB  qua locatie op Businesspark Amsterdam Osdorp. Ontwikkelaar Bohemen werkte bij de nieuwbouw wederom zonder hoofdaannemer, maar direct met realisatiepartners. Alec van der Voort, ontwikkelaar bij Bohemen: “Dat doen we omdat we gewend zijn om vroeg in het (ontwerp)proces de partners erbij te betrekken. Bij dit project was er echter al een architect en een ontwerp. Desondanks is ook hier de enBLOC methodiek succesvol toegepast.”

BIM

Bohemen koos er daarbij voor om samen met de partners alles in BIM uit te werken. Van der Voort: “Dat was een bewuste keuze want we wilden niet alles dubbel doen. Want we zien te vaak dat bij projecten er wel 3D wordt getekend in BIM maar dat vervolgens alsnog een bestek wordt geschreven. Wij zien echter een groot voordeel erin om BIM ook als bestek en als contractstuk te gebruiken. Mede daardoor zijn we erin geslaagd het ANWB-gebouw in vijf maanden te realiseren.” Daarbij bouwde Bohemen voort op het 3D BIM-ontwerp dat door De Vries was getekend. Groen: “Het ontwerp was een VO/DO, Bohemen heeft vervolgens de stap gezet naar de materialisatie.” Van der Voort vult aan: “In dat stukje zit meteen een ‘lesson learned’: als we vanaf het begin met Onno hadden samengewerkt, hadden we dit deel van het traject nog meer in elkaar kunnen schuiven en nog meer LEAN kunnen maken.” Bohemen organiseerde ook een ‘BIM’-dag waarbij met alle partijen het hele ontwerp werd doorgelopen en werd gekeken naar knelpunten. “Op zo’n dag komen er allerlei knelpunten naar voren, die je anders pas veel later in het proces ontdekt. Daarbij waren er veel zaken die we direct konden oplossen, omdat de opdrachtgever óók aan tafel zat.”

Van der Voort ziet veel voordelen in het gebruik van BIM. “We hebben met de ANWB veel sessies gehad waarbij we door het gebouw zijn gaan lopen als we iets in de technische uitwerking duidelijk wilden maken of als we een discussie hadden over een toe te passen element. Een ander element waarbij BIM enorm hielp waren de installaties. Installaties zijn voor de ANWB een heel belangrijk onderdeel van het ontwerptraject geweest. Omdat een van de uitgangspunten voor de ANWB was dat de leidingen in het zicht moesten blijven, konden we met BIM vooraf kijken hoe we de leidingen esthetisch het beste konden ontwerpen.. Want uiteindelijk bouw je wat je BIMt en BIM je wat je bouwt. Op deze wijze kan iedereen, ook de opdrachtgever, vooraf controleren.”

Van der Voort noemt nog een element, waarbij BIM erg nuttig is: het briefen van leveranciers. “Met name bij beton was dat belangrijk. Dankzij BIM wisten we precies wanneer we wat moesten bestellen. We konden kortom snel beslissen en juist die snelheid is in zulke trajecten wel eens een knelpunt.” Daarbij hielp mee dat de ANWB haast had en te maken had met een strakke deadline. Groen: “Wij moeten uiterlijk 1 maart 2019 het kavel in Badhoevedorp aan Rijkswaterstaat opleveren. Dankzij BIM konden we beter plannen: zo konden we al voorsorteren bij de ruwbouw, terwijl we er op sommige punten van de afbouw nog niet eens helemaal uit waren. Daarbij was het prettig dat in BIM al vrij exact stond wat er gebouwd moest worden. Zo konden we waar mogelijk ruwbouw en afbouw integreren. Door bijvoorbeeld de plaatsing van de datapunten af te stemmen met het plaatsen van de scheidingswanden.” Van der Voort: “De partners hebben daarom gelijk al in het BIM-model met een Level of Detail van 400 gewerkt. Daardoor was het in feite een bestek.”
BIM zorgt ook voor een kostenreductie. Van der Voort legt uit waarom: “Allereerst kun je de post ‘onvoorzien’ bij zo’n project vrijwel op nul zetten. Faalkosten bestaan amper nog, want die hadden we door BIM moeten weten. De faalkosten hier bedroegen minder dan drie procent, veel lager dan wanneer zonder BIM was gebouwd.”

LEAN en Organisatie van Commitment

Naast BIM gebruikte Bohemen nog een tweede tool, LEAN. Van der Voort: “Dat betekende als eerste LEAN engineering. Bij het uitwerken van het gebouw zaten wij vaak met partijen samen en probeerden daar knelpunten op te lossen. En ten tweede betekende het LEAN plannen en vergaderen: indien nodig bilateraaltjes en on the job afstemmingsoverleg en geen bouwvergaderingen. Bovendien hebben we KYP voor de planning en communicatie ingezet. Daardoor kon de opdrachtgever 24/7 actueel zien waar we stonden in het proces.”

De derde belangrijke succesfactor, aldus Van der Voort was de Organisatie van Commitment. “Als je geen commitment hebt – en dat gaat vérder dan alleen financieel – werkt het niet. Als je daarentegen de partner heel vroeg in het proces betrekt weet de partner precies wat hij moet maken en maak je gebruik van zijn kennis. Tijdens de realisatie is hij bovendien alleen op de bouwplaats want we laten de partners achter elkaar bouwen. Dat betekent dat de partner alleen verantwoordelijk is en dus nooit kan zeggen dat hij bijvoorbeeld door een andere partij is opgehouden of dat iemand anders schade heeft veroorzaakt. De commitment dat je op deze manier met de partner aangaat, betaalt zich later dubbel en dwars terug. Want uiteindelijk streven wij, en de partners, naar een lange termijnsamenwerking. Zo werken we met veel partners, waarmee we ook bij andere projecten al samenwerkten. Een kleine kanttekening: je bent iets langer bezig met het voortraject.”

Duurzaamheid

Het parkmanagement van Businesspark Amsterdam Osdorp stelde op het gebied van duurzaamheid een aantal eisen aan de ANWB. Groen: “Er moet een bepaald percentage groen op het terrein zijn en er moet worden voldaan aan bepaalde duurzaamheidsprestaties bij energieopwekking. Om dit te realiseren hebben we 230 zonnepanelen op het dak geplaatst, hebben we goede isolatiewaarden van het glas en hebben we WKO en warmtepompen. Ook hebben we gekeken naar de zonnetoetredingsfactor (ZTA) en de lichttransmissie of lichttoetredingsfactor (LTA), naar aanwezigheidsdetectie en naar DALI-gestuurde verlichting.” 

Groen noemt nog een ander uitgangspunt, flexibiliteit. “Bij het kantoordeel op de eerste verdieping is flexibiliteit heel belangrijk. Nu hebben we het ingericht volgens de huidige functionele eisen. Het kan echter in de toekomst zo zijn dat de ANWB flexibeler gaat werken en dat kantoormedewerkers op verschillende plekken actief kunnen zijn. Op dat moment is het niet meer een onderkomen voor vaste medewerkers, maar een hub voor personeel dat hier aanlandt.”

Volg F-Facts

Word gratis lid en ontvang op dinsdag en donderdag het laatste facility nieuws in uw mailbox! Én als lid krijgt u ook toegang tot exclusieve online artikelen.

Word lid van F-Facts Facility Platform